Forsikring i borettslag og sameier er mer komplekst enn de fleste tror. Det er minst tre ulike forsikringsordninger i spill, de overlapper delvis, og hull i dekningen oppdages gjerne i det verste øyeblikket – etter at skaden er skjedd.
Denne guiden gir en praktisk oversikt over de tre forsikringsnivåene, hva som dekkes, og hva styret bør sjekke regelmessig.
De tre forsikringsnivåene
Nivå 1: Bygningsforsikringen (sameiets ansvar)
Dette er den viktigste forsikringen – og sameiets ansvar å tegne og vedlikeholde. Bygningsforsikringen dekker skader på selve bygget: konstruksjon, fasade, tak, felles tekniske installasjoner og fellesareal.
Hva dekkes typisk:
- Brann, lynnedslag, eksplosjon
- Vannskader fra rør og ledninger
- Storm og naturskader
- Innbrudd i fellesareal
- Glasskader på fellesvinduer
Hva dekkes typisk ikke:
- Slitasje og aldersforfall
- Skader som skyldes forsømt vedlikehold
- Skader den skadevoldende seksjonseieren har forårsaket med vilje
- Verdigjenstander og løsøre inne i seksjonene
Egenandelen varierer fra noen tusen til titusener av kroner. Egenandelen belastes normalt sameiet – men dersom skaden er forårsaket av én seksjonseier, kan sameiet kreve egenandelen dekket av vedkommende.
Nivå 2: Seksjonseierens innboforsikring (den enkeltenes ansvar)
Seksjonseieren er selv ansvarlig for å forsikre sine egne eiendeler og sin del av eiendommen – det vil si overflater og innredning innenfor seksjonen.
Hva innboforsikringen bør dekke:
- Løsøre (møbler, elektronikk, klær)
- Overflater inne i seksjonen (gulv, vegger, tak)
- Ansvar ved skader seksjonseier forvolder på andre (ansvarsforsikring)
- Rettshjelp ved tvister
Viktig: Mange seksjonseiere tror feilaktig at bygningsforsikringen dekker alt. Den dekker ikke innredning, gulvbelegg, kjøkkeninnredning eller bad inne i seksjonen. Disse elementene er seksjonseiers ansvar.
Styret bør oppfordre – men ikke kreve – alle beboere til å tegne innboforsikring.
Nivå 3: Styreansvarsforsikringen (styrets ansvar)
En forsikring mange borettslag og sameier mangler – og sterkt undervurderer. Styreansvarsforsikringen dekker erstatningskrav mot styremedlemmer for feil og forsømmelser i styrearbeidet.
Eksempler på saker der styreansvarsforsikring er relevant:
- Seksjonseier hevder styret ikke håndterte en vannskade korrekt
- Vedtak fattet uten tilstrekkelig grunnlag fører til tap for beboerne
- Brudd på taushetsplikt eller GDPR
- Feil i forbindelse med salg av fellesareal
Styremedlemmer kan i teorien holdes personlig ansvarlig for feil de gjør i styrearbeidet. Styreansvarsforsikringen er den viktigste beskyttelsen mot dette.
Anbefaling: Tegn styreansvarsforsikring. Premien er lav relativt til risikoen.
Samspillet mellom forsikringene
Når en skade oppstår, er spørsmålet alltid: hvilken forsikring gjelder? Svaret avhenger av skadeårsak og skadested.
Rørbrudd i fellesrør → vannskade ned i seksjon: Bygningsforsikringen dekker reparasjon av fellesrøret og strukturelle skader. Seksjonseierens innboforsikring dekker innredning og løsøre inne i seksjonen.
Seksjonseier lar bad i sin seksjon lekke ned til nabo: Seksjonseierens ansvarsforsikring (del av innboforsikringen) dekker normalt skaden på naboen. Dersom skaden skyldes feil i felles rør: bygningsforsikringen.
Innbrudd i felles inngangsparti: Bygningsforsikringen. Løsøre som ble stjålet fra fellesareal: avhenger av polisen.
Brand i seksjon sprer seg til naboer: Bygningsforsikringen dekker strukturen. Innboforsikringen dekker seksjonseierens egne eiendeler.
Hva styret bør sjekke hvert år
Mange sameier fornyer forsikringen automatisk uten å vurdere om dekningen fortsatt er tilstrekkelig. Styret bør årlig:
- Sjekke at byggets forsikringsverdi (gjenanskaffelsesverdi) er oppdatert
- Vurdere om egenandelen er riktig satt
- Sjekke om nye risikoelementer er kommet til (el-ladeanlegg, solcellepaneler)
- Sammenligne pris og dekning med alternativer – forsikringspremiene varierer mye
- Sjekke at styreansvarsforsikringen dekker alle styremedlemmer
Underdekning: den stille risikoen
Den vanligste forsikringsfeilen i borettslag er underdekning på bygningsforsikringen. Byggets gjenanskaffelsesverdi (hva det koster å bygge det samme bygget i dag) øker hvert år med byggekostnadsutviklingen.
Har dere ikke justert forsikringsverdien på flere år, kan dere oppleve at forsikringsselskapet avkorter utbetalingen ved totalskade fordi bygget var underforsikret.
Be forsikringsselskapet om en gjenanskaffelsesvurdering minst hvert tredje år.