Fordeling av felleskostnader er en av de mest konfliktskapende temaene i sameier og borettslag. Hvem skal betale for heisen når du bor i første etasje? Skal alle betale like mye for parkeringsplassen selv om ikke alle har bil?
Denne guiden forklarer de gjeldende reglene, hvilke unntak som er mulig, og hvordan styret håndterer konflikter om fordeling.
Utgangspunktet: sameiebrøken
I et eierseksjonssameie er utgangspunktet at felleskostnader fordeles etter sameiebrøken – den andelen av eiendommen den enkelte seksjon representerer. En seksjon med sameiebrøk 10/100 betaler 10 prosent av felleskostnadene.
Sameiebrøken fastsettes i seksjoneringen og fremgår av matrikkelen. Den er normalt basert på seksjonenes areal, men kan også bygge på andre kriterier som er bestemt da eiendommen ble seksjonert.
I borettslag fordeles kostnadene etter fordelingstallet som fremgår av lagsavtalen.
Unntak fra sameiebrøken
Eierseksjonsloven åpner for at kostnadene kan fordeles på en annen måte enn etter sameiebrøken, dersom det er saklig begrunnet.
Faktisk bruk
Kostnader kan fordeles etter faktisk bruk der dette er målbart. Eksempler:
- Strøm i fellesareal: Dersom noen seksjoner har større forbruk (for eksempel næringsseksjoner med lys hele natten), kan dette danne grunnlag for en annen fordeling
- Vann og avløp: Der det er egne målere per seksjon, kan faktisk forbruk legges til grunn
- Parkering: Kostnadene for parkeringsanlegget kan fordeles utelukkende på de som har parkeringsplass
Særlig nytte
Dersom en kostnad knytter seg til fellesareal som bare noen seksjoner har nytte av, kan dette begrunne en annen fordeling.
Det klassiske eksempelet er heis: dersom heisen kun betjener etasjene to til seks, bør kostnadene for heis ikke belastes seksjonene i første etasje. Men dette må være klart fastsatt – det er ikke nok å synes det er urettferdig.
Vedtektene er avgjørende
Avvik fra sameiebrøken må hjemles i vedtektene. Et styre som fordeler kostnader annerledes enn vedtektene sier, handler ulovlig – selv om fordelingen virker rimelig.
Vil dere innføre en annen fordelingsnøkkel, må dette vedtas av generalforsamlingen med to tredjedels flertall og registreres som vedtektsendring.
Felleskostnader i borettslag
I borettslag er utgangspunktet at alle andelseiere betaler det samme månedlige husleiebeløpet (husleien), som dekker:
- Avdrag og renter på fellesgjeld
- Vedlikehold av fellesareal
- Forretningsførerhonorar
- Forsikring
- Kommunale avgifter
Borettslagsloven åpner også her for differensiering, men det krever vedtak i generalforsamlingen.
De vanligste konfliktene
«Jeg bruker ikke heisen – hvorfor skal jeg betale?»
Dersom vedtektene ikke sier noe annet, fordeles heiskostnadene etter sameiebrøken. En seksjonseier i første etasje kan ikke ensidig nekte å betale. Vil dere endre dette, er veien om vedtektsendring i generalforsamlingen.
«Næringsseksjonene bruker mye mer strøm»
Dersom det er dokumentert at næringsseksjonene har et vesentlig høyere forbruk av strøm i fellesareal, kan dette danne grunnlag for en annen fordeling. Men det krever målbare data og vedtektsgrunnlag.
«Styret har fordelt kostnadene feil»
Dersom en seksjonseier mener at fordelingen er feil, har vedkommende rett til å kreve innsyn i grunnlaget for fordelingen. Styret plikter å dokumentere og forklare fordelingsnøkkelen.
Dersom konflikten ikke løses internt, kan saken bringes inn for forliksrådet eller tingretten.
Hva styret bør dokumentere
God dokumentasjon forebygger tvister. Styret bør:
- Ha en oppdatert oversikt over hvilken fordelingsnøkkel som gjelder for hver kostnadspost
- Dokumentere grunnlaget for eventuelle avvik fra sameiebrøken
- Sende beboerne en årsoppstilling som viser hva de har betalt og hva det dekker
- Ta opp fordelingsprinsipper jevnlig i generalforsamlingen, spesielt når kostnadene endrer seg vesentlig
Endring av fordelingsnøkkel
Ønsker sameiet å endre fordelingsnøkkelen, gjelder følgende prosess:
- Styret utarbeider forslag med begrunnelse og dokumentasjon
- Forslaget sendes ut med innkallingen til generalforsamlingen
- Vedtak krever to tredjedels flertall av de avgitte stemmene
- Vedtektsendringen registreres i Brønnøysundregistrene
Husk at en endring av fordelingsnøkkel kan ha store konsekvenser for den enkelte seksjonseier. Gi god tid til informasjon og dialog før generalforsamlingen.