Seksjonering er prosessen der en eiendom deles opp slik at hver boenhet eller næringsenhet får sitt eget eierseksjonsnummer i matrikkelen. Det betyr i praksis at boligene kan selges, pantsettes og arves separat – uavhengig av resten av bygget.
For mange styrer kommer kravet om seksjonering overraskende, gjerne fra en ny eier eller utvikler. Denne guiden tar deg gjennom hele prosessen: hva det innebærer, hvem som har ansvar, hva det koster, og når det lønner seg å hente inn profesjonell hjelp.
Viktig å vite: Seksjonering skjer ikke automatisk. Noen må søke kommunen om opprettelse av eierseksjoner, og det er strenge krav til hva søknaden må inneholde. Feil i søknaden kan forsinke prosessen med måneder.
Hva er seksjonering?
Når en eiendom seksjoneres, opprettes det såkalte eierseksjoner – selvstendige rettsenheter som registreres i matrikkelen med eget seksjonsnummer. Hver seksjon har et bruksnummer knyttet til seg og kan omsettes fritt på boligmarkedet.
Eierseksjonssameiet som oppstår, reguleres av eierseksjonsloven av 2017. Loven fastsetter rettigheter og plikter for seksjonseiere, og reglene for hvordan fellesareal, fellesgjeld og vedlikehold skal håndteres.
Når kreves seksjonering?
Seksjonering er ikke alltid lovpålagt, men det er i praksis nødvendig i flere situasjoner:
- Når en utbygger vil selge enkeltleiligheter i en nyoppført bygning
- Når en eiendom med flere boliger skal overføres til separate eiere
- Når en boligeier ønsker å pantsette sin del av en felles eiendom separat
- Når kommunen krever seksjonering som vilkår for en byggetillatelse
Det finnes også tilfeller der eksisterende borettslag ønsker å konvertere til eierseksjonssameie – dette er en mer omfattende prosess som krever vedtak i generalforsamlingen.
Seksjoneringsprosessen steg for steg
Steg 1: Avklar om seksjonering er mulig
Ikke alle eiendommer kan seksjoneres. Kommunen stiller krav om at hver seksjon skal ha lovlig bruksenhet med egen inngang, eget bad og eget kjøkken. En kjellerbod uten slike fasiliteter kan ikke bli en selvstendig seksjon.
Steg 2: Søknad til kommunen
Søknaden sendes til kommunen og skal inneholde situasjonskart, plantegninger av alle etasjer, og en beskrivelse av hvilke deler av bygget som skal være fellesareal kontra privatareal. Kommunen har fire ukers behandlingstid.
Kravene til seksjoneringssøknaden følger av eierseksjonsloven § 11. Kommunen kan avvise søknaden dersom kravene til bruksenhet ikke er oppfylt, jf. § 7.
Steg 3: Tinglysing
Når kommunen godkjenner søknaden, sendes dokumentene til Kartverket for tinglysing. Etter tinglysing er seksjonene offisielt opprettet og kan overdras som selvstendige enheter.
Hva koster seksjonering?
Kostnadene varierer avhengig av eiendommens størrelse og kompleksitet. Du må typisk regne med:
- Kommunalt gebyr: varierer per kommune, men er som regel mellom 5 000 og 20 000 kroner
- Tinglysingsgebyr: fastsatt av staten, per seksjon som opprettes
- Teknisk bistand: arkitekt eller oppmåler for plantegninger, 15 000–50 000 kroner avhengig av omfang
- Juridisk bistand: nødvendig ved kompliserte saker, 10 000–30 000 kroner
Vanlige feil styrer gjør
Basert på erfaringer fra forvaltere ser vi de samme feilene gå igjen:
- Søknaden sendes uten fullstendige plantegninger – kommunen avviser og prosessen starter på nytt
- Fellesareal defineres feil i søknaden, noe som skaper tvister mellom seksjonseiere i ettertid
- Styret glemmer å informere pantehavere (banker) om seksjoneringen, noe som kan ugyldiggjøre eksisterende pant
- Bruksenheten tilfredsstiller ikke lovkravene, og seksjonering nektes