De fleste styremedlemmer vet at de har et HMS-ansvar – men færre vet hva det konkret innebærer. Resultatet er at mange borettslag og sameier har et internkontrollsystem som eksisterer på papiret, men ikke i praksis.
Det er et problem. Dersom noen skader seg i fellesarealet og det viser seg at styret ikke har oppfylt sine plikter, kan styremedlemmer i verste fall holdes personlig ansvarlig.
Hvem er arbeidsgiver – og gjelder HMS for borettslag?
Internkontrollforskriften (FOR 1996-12-06 nr. 1127) gjelder for alle som driver virksomhet. Et borettslag eller sameie driver ikke virksomhet i tradisjonell forstand, men styret har likevel et ansvar for sikkerheten i fellesarealene.
Har borettslaget eller sameiet ansatte – for eksempel en vaktmester – gjelder arbeidsmiljøloven fullt ut, og styret er arbeidsgiver.
Har dere ikke ansatte, men benytter innleide tjenester, gjelder forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (internkontrollforskriften) likevel for å sikre at fellesarealene er trygge.
Hva internkontrollsystemet skal inneholde
Et fungerende internkontrollsystem for et borettslag trenger ikke være komplisert. Det skal dokumentere at dere systematisk identifiserer, vurderer og håndterer risiko i fellesarealene.
1. Risikovurdering
Gå gjennom alle fellesareal og identifiser mulige farer:
- Glatte gulv i inngangsparti (særlig vinter)
- Dårlig belysning i trappegang eller kjeller
- Manglende rekkverk eller defekte rekkverk
- Heis med kjente mangler
- Brannfarlige opplag i fellesareal
- El-anlegg med kjente avvik
For hvert risikopunkt: noter hva risikoen er, hvem som er berørt, og hva som gjøres for å redusere den.
2. Rutiner og ansvarsfordeling
Hvem sjekker at trappevasken er gjort? Hvem kontrollerer at brannslukkerapparatene er gyldige? Hvem varsles ved heisfeil?
Dokumenter rutinene og hvem som er ansvarlig. Det trenger ikke være mer avansert enn et enkelt dokument som oppdateres en gang i året.
3. Brannvern
Brannvernloven stiller krav til borettslag og sameier. Styret plikter å sørge for at:
- Røykvarslere er installert og fungerer i fellesareal
- Slokkeutstyr (brannslukkere/brannslanger) er tilgjengelig og kontrollert
- Rømningsveier er tydelig merket og ikke blokkert
- Elsikkerhet ivaretas – el-anlegg i fellesareal kontrolleres jevnlig
- El-sparkesykler og el-sykler ikke lades i trappegang (brannfare)
4. Periodisk kontroll
Etabler en fast kontrollsyklus:
| Kontroll | Frekvens |
|---|---|
| Røykvarslere (test) | Månedlig |
| Brannslukker (visuell kontroll) | Halvårlig |
| Brannslukker (service) | Hvert 5. år |
| Heis (service) | Minst årlig – ofte krav i leieavtale |
| El-anlegg (kontroll) | Hvert 10.–20. år avh. av anleggets alder |
| Rømningsveier (sjekk) | Halvårlig |
| Generell tilstandssjekk av fellesareal | Årlig |
5. Avvikshåndtering
Hva skjer når noen oppdager en defekt? Hvem melder ifra, til hvem, og hva er fristen for utbedring?
Et enkelt avvikssystem kan være en e-postadresse for feilmeldinger, en logg der avvik registreres og lukkes, og et fast punkt på styremøtene der åpne avvik gjennomgås.
Særlig om elektriske kjøretøy og lading
El-sparkesykler og el-sykler som lades med defekte eller uegnede ladere er en av de raskest voksende brannårsakene i boligbygg. Styret bør:
- Ha en klar husordensregel om at lading i trappegang og fellesareal er forbudt
- Vurdere å etablere egne ladepunkter i kjeller eller garasje med brannsikker løsning
- Informere beboerne skriftlig om risikoen
Hva skjer hvis noe går galt?
Dersom noen skader seg i fellesarealet og skadevoldende omstendighet skyldes styrets forsømmelse, kan styret stilles til ansvar. Det kan innebære:
- Erstatningskrav mot borettslaget/sameiet (normalt dekket av bygningsforsikringen)
- Erstatningskrav mot styremedlemmer personlig (dekket av styreansvarsforsikringen)
- I alvorlige tilfeller: strafferettslig ansvar for grovt uaktsomme handlinger
Den beste forsikringen mot dette er et oppdatert og dokumentert internkontrollsystem – og en styreansvarsforsikring som siste sikkerhetsnett.