Mange styremedlemmer opplever årsregnskapet som en tykk bunke med tall de egentlig ikke forstår. Det er synd – fordi regnskapet inneholder kritisk informasjon om borettslagets finansielle helse.
Denne guiden tar deg gjennom de viktigste delene av et borettslagsregnskap og forklarer hva du bør se etter.
Regnskapets oppbygging
Et borettslagsregnskap består normalt av tre hoveddeler:
Resultatregnskap: Viser inntekter og kostnader for regnskapsåret. Det viktigste spørsmålet er om borettslaget gikk med overskudd eller underskudd.
Balanse: Viser borettslagets eiendeler og gjeld på et bestemt tidspunkt (normalt 31. desember). Gir et øyeblikksbilde av den finansielle stillingen.
Noteopplysninger: Forklarer og utdyper tallene i resultatregnskapet og balansen. Svært viktig – ikke hopp over disse.
Resultatregnskapet: hva er inntektene?
Husleie og felleskostnader
Hovedinntekten i et borettslag er husleien (den månedlige betalingen fra andelseierne). I regnskapet fremgår dette som «leieinntekter» eller «felleskostnader innbetalt».
Sjekk at de innbetalte beløpene stemmer med det som er fakturert. Store avvik kan tyde på husleierestanser.
Andre inntekter
Borettslaget kan ha inntekter fra utleie av fellesareal, parkeringsplasser, antenneforeninger og lignende.
Resultatregnskapet: hva er kostnadene?
Forretningsførerhonorar
Det dere betaler til forvalteren. Sjekk om dette har økt fra foregående år, og om økningen er i tråd med det dere ble enige om i kontrakten.
Vedlikeholdskostnader
Del gjerne vedlikeholdskostnadene inn i løpende vedlikehold og større tiltak. Lave vedlikeholdskostnader over flere år er ikke nødvendigvis bra – det kan bety at nødvendig vedlikehold utsettes.
Kommunale avgifter
Renovasjon, vann og avløp. Disse er kommunalt fastsatte og vanskelige å påvirke. Sjekk likevel at beløpene er i tråd med kommunens takster.
Forsikring
Bygningsforsikringen er normalt den største enkeltposten etter forretningsførerhonorar. Forsikringspremien har økt betydelig de siste årene – vær obs på kraftige hopp.
Balansen: hva bør du se etter?
Vedlikeholdsfondet
Dette er den viktigste enkeltposten i balansen for de fleste styrer. Vedlikeholdsfondet viser hva borettslaget har spart opp til fremtidig vedlikehold.
Er fondet tilstrekkelig? En tommelfingerregel: 0,5–1 prosent av byggets forsikringsverdi per år bør settes av. Dersom borettslaget har store vedlikeholdsoppgaver i horisonten og et lite fond, er det grunn til bekymring.
Fellesgjeld
Fellesgjeld er lån som borettslaget har tatt opp, normalt til kjøp av tomt, bygging eller større rehabiliteringer. Gjelden betjenes gjennom andelseiernes husleie.
Se på:
- Total fellesgjeld
- Rentebetingelser (fast eller flytende?)
- Avdragsprofil (når er gjelden nedbetalt?)
Borettslag med høy fellesgjeld og flytende rente er sårbare for renteøkninger.
Husleierestanser
Under kortsiktige fordringer finner du eventuelle husleierestanser – beløp som er fakturert men ikke betalt. Noen restanser er normalt, men høye restanser over lengre tid er et rødt flagg.
Fem røde flagg i regnskapet
- Vedlikeholdsfond under 0,3 prosent av forsikringsverdi – borettslaget er underfinansiert
- Husleierestanser over én prosent av årets husleie – beboere betaler ikke
- Vedlikeholdskostnader langt under historisk snitt – etterslep bygger seg opp
- Forsikringspremie som øker mer enn ti prosent per år – bør undersøkes
- Revisor med forbehold – noe er galt, les revisors beretning nøye
Hva revisors beretning forteller deg
Revisors beretning er den korte teksten bakerst i regnskapet. Den kan inneholde:
- Ren beretning: Alt er i orden
- Forbehold: Revisor er usikker på noe og vil gjøre leseren oppmerksom på det
- Negativ beretning: Revisor mener regnskapet ikke gir et rettvisende bilde
Et forbehold eller en negativ beretning krever at styret tar tak og forklarer situasjonen i generalforsamlingen.