Grensedragningen mellom fellesareal og privatareal er en av de viktigste avklaringene ved seksjonering. Den har direkte konsekvenser for hvem som har vedlikeholdsansvar, hvem som kan bruke arealene, og hvem som betaler kostnadene.
En feil her kan gi tvister i årevis. En riktig definisjon gir forutsigbarhet for alle parter.
Hva er fellesareal?
Fellesareal er de delene av eiendommen som ikke tilhører noen enkelt seksjon. Alle seksjonseiere har i utgangspunktet lik rett til å bruke fellesarealet, med mindre annet er bestemt i vedtektene.
Typiske fellesarealer:
- Inngangspartier, trapper og korridorer
- Heis
- Kjeller og loft (med mindre disse er tilleggsdeler til en seksjon)
- Tekniske rom (fyrrom, ventilasjonsrom)
- Tak og ytterfasade
- Utearealer, parkering og boder som ikke er tilordnet en seksjon
Hva er privatareal?
Privatareal er de delene av eiendommen som tilhører og disponeres av én bestemt seksjon. Seksjonseieren har eksklusiv bruksrett til privatearealet og er ansvarlig for vedlikeholdet av det.
Privatearealet defineres normalt som det innvendige arealet av seksjonen, begrenset av:
- Innside av yttervegger
- Innside av bærevegger mot fellesareal
- Underside av etasjeskiller over
- Overside av etasjeskiller under
Tilleggsdeler
En tilleggsdel er et areal som ikke inngår i seksjonens hoveddel, men som er tilordnet seksjonen som eksklusiv bruksrett. Typiske tilleggsdeler:
- Boder i kjeller
- Garasjeplasser
- Hageareal tilknyttet leiligheter i første etasje
- Takterrasser tilknyttet toppetasjene
Tilleggsdeler skal fremgå eksplisitt av seksjoneringsdokumentene og markeres på plantegningene. De er ikke automatisk privatareal selv om bare én seksjon bruker dem.
Grensen i veggen
En praktisk avklaring som ofte skaper forvirring: hvor går grensen i ytterveggen?
Svaret etter norsk rett er at privatearealet slutter ved innsiden av ytterveggen. Det betyr:
- Malingen på innsiden av ytterveggen er seksjonseiers ansvar
- Isolasjonen, bindingsverket og kledningen utvendig er sameiets ansvar
- Vinduer og balkongdører i fellesareal er normalt sameiets ansvar
Balkongplater og rekkverk som er del av fasadekonstruksjonen er fellesareal. Beplantning og møbler på balkongen er seksjonseiers private ansvar.
Feil som skaper problemer
Feil 1: Boder og parkeringsplasser som ikke er formelt tilordnet
Mange borettslag har en praksis der beboerne «eier» sin bod eller parkeringsplass, men dette er aldri formelt registrert som tilleggsdel. Dersom borettslaget seksjoneres uten at dette ryddes opp, kan det oppstå tvister om hvem som har krav på hvilken plass.
Løsning: Gå gjennom alle uformelle bruksordninger og formaliser dem i seksjoneringsdokumentene.
Feil 2: Loft og kjellere med uklar status
Er loftet fellesareal? Er det én seksjonseier som har brukt det eksklusivt i 20 år? I mange eldre bygg finnes slike grå soner.
Løsning: Avklar status eksplisitt i søknaden. Dersom én seksjonseier har hatt eksklusiv bruk, kan dette formaliseres som tilleggsdel – men det krever enighet (og ofte vedtak i generalforsamlingen).
Feil 3: Tekniske installasjoner
Røropplegget i en seksjon – hvem eier det? Rør som betjener hele bygget er fellesareal. Rør som bare betjener én seksjon fra forgreningspunktet inn i seksjonen er seksjonseiers ansvar.
Løsning: Definér forgreningspunktene eksplisitt, helst med beskrivelse i vedtektene.
Vedtektene som avklaringsverktøy
Vedtektene kan presisere og supplere det som fremgår av seksjoneringsdokumentene. En god vedtekt avklarer:
- Hvem som har vedlikeholdsansvar for spesifikke installasjoner
- Eventuelle særregler for bruk av fellesareal
- Regler for tilleggsdeler (kan de fremleies, overdras separat m.m.)
Etter eierseksjonsloven § 28 har sameiet plikt til å vedlikeholde og om nødvendig utbedre fellesarealene. En presis vedtekt reduserer antallet tvister om hva som er sameiets vedlikeholdsplikt og hva som er den enkeltes.